Umowa najmu mieszkania tworzy nowe role – dzięki niej jedna ze stron staje się Najemcą, a druga Wynajmującym. Ten podział niesie obowiązki dla każdego z nich. Przed wynajmem nieruchomości warto je poznać, by wiedzieć, czego się będzie od nas oczekiwać i czego my możemy się spodziewać. Przeczytaj poniższy artykuł, by dowiedzieć się, jakie przysługują Ci prawa.
Wynajem – kto jest kim?
Zanim przejdziemy do bardziej zawiłych kwestii dotyczących wynajmu, na chwilę skupmy się na samej nomenklaturze, by wyjaśnić, kto w wynajmie jest kim. Słowa takie jak najemca i wynajmujący bywają bowiem błędnie interpretowane. Z pomocą przychodzi Ustawa o ochronie praw lokatorów, w której wyjaśniona jest kwestia nazewnictwa. Zgodnie z nią:
- Najemca – inaczej lokator. To osoba, która korzysta z nieruchomości, nie mając do niej prawa własności.
- Wynajmujący – to właściciel nieruchomości. To on zezwala najemcy na korzystanie z lokalu na podstawie ich umowy.
Najemcę i wynajmującego łączy związek wynikający z zawartej przez nich umowy. Prawem, które określa szczegóły tej relacji, jest Kodeks cywilny (dział Najem) i Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów.
Artykuł 660 Kodeksu cywilnego wskazuje ,,Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony’’. Istotne jest więc, by umowę spisać na papierze i udostępnić po egzemplarzu każdej ze stron. Powinny się w niej znaleźć dane podpisujących oraz informacje o wynajmie, czyli jego okres, wysokość opłat czy warunki rozwiązania umowy. Warto także zawrzeć w niej wcześniej ustalone prawa i obowiązki najemcy i wynajmującego. Więcej o nich przeczytasz poniżej.
Obowiązek najemcy do opłacania czynszu
Dobrze, by ten najbardziej oczywisty obowiązek najemcy znalazł się w umowie. Zapis o wymaganej terminowej opłacie oraz wskazanie dnia miesiąca, do którego najemca powinien wykonać przelew, ułatwiają późniejszą komunikację. Jeśli umowa nie określa dnia przelewu, opłaty powinno się dokonać do 10 dnia miesiąca.
Prawo najemcy do korzystania z lokalu zgodnie z umową
Umowa najmu powinna wyjaśniać, do czego najemca ma w lokalu prawo. Dzięki takim zapisom można uniknąć nieporozumień związanych z posiadaniem zwierząt, zapraszaniem gości czy wprowadzaniem zmian w wystroju.
Choć wynajmowanie mieszkanie daje dużo wolności, to nie jest wolne od pewnych ograniczeń. Kodeks cywilny określa, że najemca ma prawo do korzystania z nieruchomości w sposób określony w umowie lub w sposób „odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy”. Oznacza to, że mieszkania nie można narażać na utratę wartości czy remontować bez wiedzy i zgody właściciela.
Tematem spornym bywa także zapraszanie do wynajmowanego mieszkania gości na dłuższy okres, czy podnajmowanie go dalej. Jeśli umowa wyraźnie tego nie zabrania, jest to legalne. Zamiast jednak niepotrzebnie się narażać, warto omówić te kwestie z właścicielem i ustalić, jak w mieszkaniu wyglądać mogą odwiedziny. Uwaga – jeśli najemca korzysta z lokalu sprzecznie z umową, to wynajmujący może ją wypowiedzieć.
Prawo wynajmującego do kaucji
Jednym z praw, które przysługują wynajmującemu, jest pobranie kaucji. Kaucja to uiszczana przy wynajmie mieszkania opłata, która chroni właściciela lokalu przed ewentualnymi szkodami dokonanymi przez najemcę czy nieopłaceniem przez niego czynszu. Jej kwestią szczegółowo zajmuje się artykuł szósty Ustawy o ochronie praw lokatorów.
Zgodnie z ustawą, „Kaucja nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawek obowiązujących w dniu zawarcia umowy najmu’’. Oznacza to, że maksymalna kwota, której może zażądać wynajmujący, nie może być wyższa niż roczna opłata za mieszkanie.
Po rozwiązaniu umowy właściciel lokalu powinien zwrócić część lub całość pobranej kwoty. Ile ma czasu na zwrot kaucji? Ustawa określa, że powinno to nastąpić w ciągu miesiąca. Właściciel mieszkania potrąca należną mu z kaucji część i zwraca najemcy pieniądze do 31 dni po opuszczeniu przez niego lokalu. Wysokość opłaty, która zostanie potrącona z kaucji, określana jest na podstawie zużycia mieszkania. Wynika to z zapisu mówiącego, że lokal powinien zostać zwrócony właścicielowi w stanie niepogorszonym. Pamiętajmy jednak o tym, że za przejawy naturalnego zużycia mieszkania, związane z jego prawidłowym użytkowaniem, nie powinno się potrącać z kaucji.